12/03/2026 - Mercado Imobiliário
Os dados do Secovi-SP para janeiro confirmam um início de ano com indicadores mistos na cidade de São Paulo: forte desaceleração dos lançamentos no mês, mas manutenção de crescimento robusto no acumulado de 12 meses. Enquanto os lançamentos recuaram 35% em janeiro (4,2 mil unidades), o volume lançado em 12 meses ainda mostra alta de 27%, alcançando 137,4 mil unidades, o que sinaliza ajuste de oferta após ciclo intenso em 2025.
Do lado da demanda, as vendas líquidas seguiram resilientes, com 8,1 mil unidades comercializadas em janeiro, alta de 20% na comparação anual, e 114 mil unidades em 12 meses, crescimento de 9%. Em termos de valor, o PSV vendido atingiu R$ 59,5 bilhões, avanço de 3% em 12 meses, reforçando a leitura de que a correção atual é mais de ritmo do que de ruptura da tendência.
O Índice de Velocidade de Vendas (IVV) mensal recuou para 9,1%, queda de 1 ponto percentual em relação a janeiro de 2025, enquanto o IVV de 12 meses caiu para 58,4%, redução de 5 pontos percentuais, indicando um ambiente mais seletivo. Esse movimento se refletiu na alta do estoque total para 8,5 meses de vendas, acima dos 6,9 meses de janeiro de 2025, mas ainda abaixo dos 9,0 meses de dezembro de 2025, sinalizando uma normalização após forte volume de lançamentos no ano anterior.
Do ponto de vista comercial, esse patamar de estoque ainda é administrável, mas exige maior disciplina das incorporadoras tanto na escolha de produtos quanto no timing de lançamento. Em termos práticos, o cenário favorece players com portfólios bem segmentados, maior capacidade de leitura de demanda local e foco em projetos com alto giro de vendas.
O segmento de baixa renda segue como principal motor do mercado, mesmo com menor ritmo de lançamentos. Em janeiro, os lançamentos deste nicho caíram 22%, para 3,2 mil unidades, mas as vendas líquidas cresceram 31%, atingindo 6,0 mil unidades, com IVV mensal de 12,1% e queda marginal de apenas 0,4 ponto percentual na base anual.
No acumulado de 12 meses, as vendas de baixa renda chegaram a 73,4 mil unidades, alta de 24%, com recuo do estoque para 7,1 meses e participação de 54% no estoque total da cidade. Esse quadro reforça três leituras comerciais importantes: a demanda estrutural por habitação popular permanece forte, sustentada por déficit habitacional e programas como Minha Casa, Minha Vida; a velocidade de escoamento superior à média do mercado indica menor risco de encalhe e maior previsibilidade de caixa; e, para corretores e imobiliárias, trata-se do nicho com melhor combinação entre volume, rotatividade e capilaridade de público.
Em um ambiente de juros ainda elevados, o segmento econômico se firma como eixo central de geração de volume e resiliência para o mercado imobiliário. Estratégias comerciais mais estruturadas para baixa renda tendem a capturar melhor esse potencial, combinando funil de vendas eficiente, parcerias com agentes financeiros e comunicação direcionada ao público-alvo.
No médio e alto padrão, o cenário é visivelmente mais desafiador, tanto do lado da oferta quanto da velocidade de vendas. Os lançamentos caíram 58% em janeiro, para apenas 929 unidades, enquanto as vendas líquidas ficaram praticamente estáveis, em 2,1 mil unidades, leve queda de 1%, refletindo postura mais defensiva das incorporadoras.
O IVV do segmento recuou para 5,4%, o menor nível desde 2023, com estoque equivalente a 11 meses de vendas, acima da média do mercado. Nas diferentes faixas de preço, todas apresentaram retração de velocidade: o segmento de luxo, acima de R$ 5 milhões, teve IVV de apenas 1,6%, enquanto a faixa intermediária entre R$ 350 mil e R$ 700 mil caiu para 7,0%. Em termos comerciais, este quadro sugere necessidade de maior diferenciação de produto, foco em qualificação de leads e campanhas segmentadas, além de atenção ao risco de compressão de margens em projetos menos assertivos.
Para o médio e alto padrão, o momento favorece incorporadoras e corretores que trabalham com propostas de valor claras, projetos com conceitos bem definidos e narrativas comerciais consistentes. Diferenciação em localização, arquitetura, serviços e experiência do morador passa a ser decisiva para destravar a decisão de compra em um público mais seletivo.
A leitura dos analistas do Safra é de que o mês de janeiro é altamente sazonal, mas traz sinais claros de assimetria entre segmentos, com baixa renda mantendo desempenho consistente e médio/alto padrão em desaceleração. O banco vê de forma positiva a redução do ritmo de lançamentos após o forte crescimento de 2025, interpretando o movimento como ajuste saudável para conter pressões de estoque.
Dentro desse contexto, a Cyrela (CYRE3) é destacada como principal preferência do Safra no setor, apoiada em três pilares: menor nível de estoque, estimado em cerca de 15 meses de vendas; maior exposição ao Minha Casa, Minha Vida; e múltiplo preço/lucro estimado para 2026 em torno de 6 vezes. Do ponto de vista comercial e de investimento, isso reforça a importância de priorizar players com disciplina de capital, gestão ativa de portfólio e forte presença em produtos de maior giro, além de ajustar estratégias de landbank, lançamento e precificação à realidade de cada submercado.
| Indicador | Resultado mais recente | Variação / Comentário |
|---|---|---|
| Lançamentos – total (jan) | 4,2 mil unidades | -35% vs jan/25; ajuste de oferta. |
| Lançamentos – 12 meses | 137,4 mil unidades | +27% vs período anterior. |
| Vendas líquidas – total (jan) | 8,1 mil unidades | +20% vs jan/25. |
| Vendas líquidas – 12 meses | 114 mil unidades | +9% em 12 meses. |
| PSV vendido – 12 meses | R$ 59,5 bilhões | +3% em 12 meses. |
| IVV mensal – total | 9,1% | -1 p.p. vs jan/25. |
| IVV 12 meses – total | 58,4% | -5 p.p. em 12 meses. |
| Estoque – total | 8,5 meses de vendas | Acima de 6,9m (jan/25); abaixo de 9,0m (dez/25). |
| Lançamentos – baixa renda (jan) | 3,2 mil unidades | -22% vs jan/25. |
| Vendas – baixa renda (jan) | 6,0 mil unidades | +31% vs jan/25. |
| Vendas 12m – baixa renda | 73,4 mil unidades | +24% em 12 meses. |
| Estoque – baixa renda | 7,1 meses; 54% do estoque da cidade | Participação crescente no estoque total. |
| Lançamentos – médio/alto padrão (jan) | 929 unidades | -58% vs jan/25. |
| Vendas – médio/alto padrão (jan) | 2,1 mil unidades | -1% vs jan/25. |
| IVV – médio/alto padrão | 5,4% | Menor nível desde 2023. |
| IVV – luxo (> R$ 5 mi) | 1,6% | Mercado altamente seletivo. |
| IVV – renda média (R$ 350k–700k) | 7,0% | Queda na velocidade de vendas. |
Fonte: “Lançamentos de imóveis desaceleram, mas ainda crescem 27% em 12 meses” – O Especialista, Banco Safra, 11/03/2026. Análise adaptada para fins informativos no portal Grupo Domus Hub.
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