Decisão da Justiça ameaça R$ 90 bilhões em projetos imobiliários em São Paulo

Decisão recente do TJ-SP, que suspende a emissão de alvarás de construção em São Paulo, cria um risco jurídico relevante sobre até R$ 90 bilhões em lançamentos previstos para 2026 e acende alerta para todo o ecossistema imobiliário local, do investidor institucional ao comprador final.

Resumo executivo (visão corporativa)

• Em 24/02, o Tribunal de Justiça de São Paulo concedeu liminar à Procuradoria-Geral de Justiça suspendendo a emissão de novos alvarás de construção em todo o município de São Paulo.
• A cidade é hoje o maior mercado imobiliário do país, com cerca de 140 mil unidades residenciais lançadas em 2025, somando R$ 82 bilhões em VGV, segundo balanço do Secovi-SP.
• Antes da decisão, a Abrainc projetava para 2026 aproximadamente 150 mil novas unidades na capital, com VGV estimado em R$ 90 bilhões, agora sob risco ou atraso.
• A liminar não atinge obras já em andamento nem alvarás já emitidos, mas bloqueia novos projetos, incluindo demolições, cortes de árvores e lotes/quadras impactados pela revisão de zoneamento de 2024.

Aspectos jurídicos e regulatórios

A ação questiona a Lei de Zoneamento aprovada em julho de 2024 pela Câmara Municipal, apontando "vícios" formais, como celeridade excessiva na tramitação, suposto atropelo de estudos técnicos e de audiências públicas.

Segundo a Procuradoria, o texto original da lei teria apenas quatro artigos, mas, no processo legislativo, recebeu substitutivos que ampliaram substancialmente o conteúdo, supostamente extrapolando o escopo original do zoneamento.

A suspensão tem caráter provisório e valerá até o julgamento de mérito pelo Órgão Especial do TJ-SP, que ainda deverá colher informações da Prefeitura e de outros órgãos antes de decidir de forma definitiva.

Pontos de atenção técnica

• Risco de nulidade parcial ou total da lei de zoneamento de 2024, com possível necessidade de revisão de parâmetros urbanísticos e reanálise de projetos já estruturados sobre essa base.
• Aumento da insegurança jurídica para investidores, fundos imobiliários, bancos financiadores e incorporadoras, que precisam recalibrar cronogramas, landbank e pipeline de lançamentos.

Impactos econômicos e comerciais

Segundo o Secovi-SP, a liminar afeta não apenas novas edificações, mas "todo e qualquer alvará", gerando impactos considerados incalculáveis para a economia da cidade e do setor.

A travagem de novos alvarás tende a atingir: geração de empregos na construção civil, arrecadação tributária municipal (ISS, outorga, IPTU futuro), oferta de novas unidades e dinâmica de preços.

Do ponto de vista comercial, construtoras e incorporadoras podem enfrentar: atraso em lançamentos programados, postergação de receitas, reprecificação de terrenos, revisão de metas de VGV e ajustes em campanhas de vendas.

Reação do setor e estratégias possíveis

O Secovi-SP reporta já ter realizado reuniões com Prefeitura e Câmara Municipal, responsáveis por articular as medidas jurídicas para reverter ou mitigar os efeitos da suspensão.

Entidades do setor vêm apresentando dados e estudos aos poderes públicos para demonstrar o potencial impacto econômico, de emprego e de arrecadação, em um esforço de sensibilização institucional.

Do ponto de vista comercial e estratégico, alguns movimentos tendem a ganhar relevância: repriorização de produtos vinculados a obras já licenciadas, ajuste em comunicação e revisão de aquisições de terrenos vinculadas à nova lei de zoneamento.

Opinião e observações ponderadas

A decisão do TJ-SP expõe uma fragilidade estrutural: a falta de previsibilidade e estabilidade regulatória em temas urbanísticos, em um mercado de capital intensivo como o imobiliário. Do ponto de vista empresarial, a liminar aumenta o custo de oportunidade e o prêmio de risco exigido pelo investidor.

Por outro lado, a discussão sobre eventuais "vícios" na tramitação da lei de zoneamento de 2024 aponta a necessidade de processos legislativos mais transparentes, com estudos técnicos robustos e participação social efetiva.

Em nossa avaliação, o momento exige prudência na leitura de prazos (é uma suspensão provisória) e proatividade em gestão de risco: revisar portfólio, renegociar prazos e reforçar a comunicação institucional com clientes e investidores.

Fonte original: Veja Abril