Se você tem curiosidade de entender como funciona a liberação e estruturação de projetos voltados à habitação acessível em São Paulo, este guia detalha o processo aprovado pelo setor responsável, o PARHIS (Departamento de Aprovação de Projetos de Habitação de Interesse Social).
A legislação divide os empreendimentos habitacionais populares em duas grandes categorias: HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular).
A principal diferença entre os dois modelos está na faixa de renda do público-alvo e no tipo de promotor responsável pela obra. Abaixo detalhamos as características fundamentais:
| Característica | HIS | HMP |
|---|---|---|
| Público-Alvo (Renda) | Famílias com renda de 1 a 6 salários mínimos. | Famílias com renda de até 10 salários mínimos (ou 1,5 SM per capita). |
| Agente Promotor | Órgãos públicos, empresas estatais (COHAB, CDHU), cooperativas ou empresas privadas conveniadas. | Iniciativa privada ou pública (pode exigir enquadramento em ZEIS ou incentivos fiscais). |
| Necessidade de Convênio | Obrigatório (com a HABI/SEHAB ou financiamento aprovado pela Caixa). | Dispensado em geral, mas projetos em ZEIS podem exigir aprovação específica. |
Para que o projeto saia do papel, o incorporador ou construtor deve seguir uma esteira rigorosa de aprovações.
Passo 1: Documentação Básica
Antes de desenhar o projeto, a regularidade do terreno deve ser comprovada. É exigido:
Passo 2: Ficha Técnica e Restrições do Terreno
A "Ficha Técnica" é o raio-X do terreno, emitida pela Supervisão Geral da Informação (INFO). Ela mostra as restrições de zoneamento e interferências como melhoramentos públicos, tombamentos históricos (CONDEPHAAT/CONPRESP) ou rotas de aproximação de aeroportos (4º COMAR).
Passo 3: Padrões Construtivos (A Arquitetura)
| Regra Construtiva | Unidade HIS | Unidade HMP |
|---|---|---|
| Área útil máxima | 50,00m² (até 65,00m² com desenho universal). | 70,00m². |
| Banheiros | 01 sanitário. | Até 02 sanitários. |
| Vagas Garagem | Máximo 01 vaga por unidade. | Máximo 01 vaga por unidade. |
| Terraço | Máximo 5,00m² (limite 10% da unidade). | Máximo 10% da área de projeção. |
Passo 4: Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)
Acessibilidade: A lei exige que 3% das unidades sejam adaptadas (NBR9050/04), com corredores de 0,90m, portas de 0,80m e banheiros que permitam giro de 180º para cadeiras de rodas.
Regras para Elevadores: Dispensáveis se o desnível for de no máximo 11,00m. Acima disso, exige-se 1 elevador para até 10 andares e pelo menos 2 elevadores para 11 andares ou mais.
O parcelamento torna-se obrigatório em terrenos maiores que 15.000m² (ou 10.000m² em ZEIS-3) e projetos com mais de 300 unidades. Nesses casos, o empreendedor deve destinar 15% do terreno para áreas verdes e institucionais públicas.
Consulte PARHIS para detalhes 2026.
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